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房地產(chǎn)行業(yè)的“白馬騎士”難當(dāng)。
前有富力、融創(chuàng)，后有紅星美凱龍、建發(fā)股份。
其中，紅星美凱龍較為特別。
它曾是金科股份當(dāng)之無愧的白騎士，數(shù)次幫助金科穩(wěn)住控制權(quán)。今年1月，它等來了自己的白騎士建發(fā)股份。
但近期，金科股份發(fā)公告稱，紅星系所持金科9%股份將被司法拍賣。紅星美凱龍將不得不再次與地產(chǎn)板塊切割。
中國幕墻網(wǎng)www.zjwlzc.net.cn小百科：“白馬騎士”是指在敵意并購發(fā)生時(shí)，目標(biāo)公司的友好人士或公司作為第三方，出面來解救目標(biāo)公司、驅(qū)逐敵意收購者。
這位家居龍頭，2023年離平安落地還有多遠(yuǎn)?
01、紅星美凱龍創(chuàng)始人車建新的創(chuàng)富故事，是一位勤奮的創(chuàng)業(yè)者踩著時(shí)代風(fēng)口不斷起飛的典型范例。
1986年，車建新憑借一把鋸子、600元啟動(dòng)資金開始創(chuàng)業(yè)：辦了一家家具作坊。
跟隨我國房地產(chǎn)行業(yè)的大爆發(fā)周期，紅星美凱龍幾乎以每10年上一個(gè)臺階的速度狂飆猛進(jìn)。
從2000年進(jìn)駐上海，到2008年建成全球最大的家居商場，再到2015年赴港上市，2018年成功登陸上交所，成為國內(nèi)家居零售行業(yè)第一家同時(shí)在A股和H股上市的公司。
與大多數(shù)家居企業(yè)不同，紅星美凱龍除了家居裝飾業(yè)務(wù)外，更重要的是家具商場運(yùn)營業(yè)務(wù)。其收入主要來自于自營商場，類似于“包租公”賺房租。
2018年，紅星系旗下的紅星地產(chǎn)也曾宣布要進(jìn)軍千億房企。
但到了2020年，一切都變了。
房企產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入去杠桿、降負(fù)債時(shí)期，疊加疫情黑天鵝的沖擊，紅星美凱龍?jiān)谖C(jī)中似乎更看重“機(jī)遇”。同年，依然新開了6家直營商場、31家委管商場。
02、紅星美凱持續(xù)與地產(chǎn)切割。
2021年至今，紅星美凱龍出現(xiàn)在財(cái)經(jīng)新聞中，更多是“斷臂自救”“債務(wù)”“賣資產(chǎn)”。
其先后以40億出售了旗下紅星地產(chǎn)70%給遠(yuǎn)洋系;以7億元出售美凱龍物業(yè)80%股權(quán)給旭輝永升服務(wù);以23.43億元出售物流資產(chǎn)給遠(yuǎn)洋系......
直到此次被法拍所持金科9%股份，紅星系與地產(chǎn)已漸行漸遠(yuǎn)。
紅星系與金科的淵源頗深，從早年合作打造商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，到助力金科贏得與融創(chuàng)的股權(quán)之爭，以及支持黃老板再次贏得公司控股權(quán)。
然而，今非昔比。曾經(jīng)惺惺相惜+利益捆綁的兩家公司，各有難處。
2月7日，金科股份公布了公司的債務(wù)情況，自救仍在繼續(xù)。后面有機(jī)會(huì)蜜姐也會(huì)詳聊下這家重慶區(qū)域龍頭房企。
反觀紅星美凱龍，情況似乎更樂觀一些。
今年1月底，紅星美凱龍發(fā)公告披露，公司實(shí)際控制人將變更為廈門市國資委，公司控股股東將變更為建發(fā)股份。
有媒體為車建新“出局”扼腕不已。
但蜜姐認(rèn)為能救公司，只要紅星美凱龍活著，車?yán)习寰蜎]有輸。只是隨著地產(chǎn)行業(yè)周期更迭、公司生命周期變化，這樣的變化讓人感慨。
大時(shí)代之下，龍頭企業(yè)尚且如此，個(gè)人命運(yùn)又是何等渺小，但只要活下去，大家就有等待新周期到來的可能性。
03、等到了國資入局，但紅星美凱龍目前依然是處于春寒料峭。
據(jù)紅星美凱龍披露的2022年度業(yè)績預(yù)告：
去年，其歸屬凈利潤預(yù)計(jì)在6.8億元—8.1億元之間，比2021年減少6成左右;
扣非凈利潤約為6億元—7.2億元，同比減少56.4%至63.6%。
值得注意的是，公告稱公司出于謹(jǐn)慎考慮，對相關(guān)資產(chǎn)的可回收性進(jìn)行保守預(yù)估，并計(jì)提了相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。
其中，主要涉及長期資產(chǎn)的資產(chǎn)減值損失和應(yīng)收款項(xiàng)的信用減值損失，全年資產(chǎn)減值損失和信用減值損失，合計(jì)金額同比增幅預(yù)計(jì)不超過30%。
2021年報(bào)顯示，紅星美凱龍的資產(chǎn)減值損失約為2.7億元，信用減值損失約4.8億元。兩項(xiàng)合計(jì)7.5億元，按照增幅30%估算約為9.75億元，這個(gè)數(shù)據(jù)對比紅星美凱龍的凈利潤金額，其影響可見一斑。
此外，2022年，紅星美凱龍預(yù)計(jì)公司的非經(jīng)常性損益為盈利4,106萬元至虧損3,395萬元。表面看比2021年好，但這個(gè)約7千多萬的區(qū)間，對其預(yù)估6.8億元—8.1億元的凈利潤來看，影響也是不可忽視的。
截至2022年底，紅星美凱龍旗下有94家自營商場，284 家委管商場，通過戰(zhàn)略合作經(jīng)營8 家家居商場，以及以特許經(jīng)營方式授權(quán)57家特許經(jīng)營家居建材項(xiàng)目，共包括476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街。
紅星美凱龍仍然是以自營及租賃收入為主。而據(jù)其公告披露，截至今年1月底，紅星美凱龍及控股子公司(已批準(zhǔn)的)累計(jì)擔(dān)保總額為1,512,046 萬元。
國資接手控制權(quán)之后，紅星美凱龍?jiān)谌谫Y方面和解決債務(wù)方面將獲得優(yōu)勢。
但在商業(yè)模式依舊的情況下，今年在疫情之后，紅星美凱龍的生意面臨著空置率、租金增長率等挑戰(zhàn)。車?yán)习宓膲毫σ琅f不輕。
