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說到“重慶天地”項目，業(yè)界的朋友或許都不陌生，這個由香港瑞安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)，位于重慶市主城區(qū)內(nèi)中心地段渝中區(qū)的高端項目自開工建設(shè)之日起截至2016年年底，瑞安重慶天地項目規(guī)劃中的1.3萬套住宅在實現(xiàn)7個小區(qū)共7000多方房源交付之后，目前仍有地塊尚未動工;規(guī)劃中的10棟甲級寫字樓竣工了7棟，還有3棟仍處于停工狀態(tài)。
萬科以巨資接過重慶天地項目
然而，近日業(yè)界傳來驚人消息，5月26日深夜，瑞安地產(chǎn)發(fā)布公告宣布，將與萬科和重慶錦瀾(萬科附屬公司)訂立買賣協(xié)議，將重慶天地79.2%股權(quán)賣給了萬科，整個交易金額為41.33億元，這意味著，萬科將以巨資接過一個爛尾項目，萬科究竟做了一筆什么買賣?因此，萬科是又一次扮演了羅康瑞的拯救者角色還是通過購買、并購其他房地產(chǎn)企業(yè)來“曲線救國”?但無論如何，我們只知道因資金鏈斷裂已經(jīng)停工超過三年的重慶天地從此改姓王了。
重慶天地項目整體效果圖
重慶天地是一個大體量綜合項目，由三大部分組成，包括企業(yè)天地、天地商業(yè)街和住宅。2003年，瑞安拿下了重慶天地的舊改項目，希望建設(shè)一個龐大城市綜合體，其中468米的超高層“嘉陵帆影”被稱為“西部第一高樓”。此次賣給萬科的股權(quán)包括重慶天地項目中的一部分，一塊還沒開發(fā)的地塊，地上總建筑面積為87.08萬平方米，以及一項位于重慶天地第B11-2/3號地塊的在建工程，地上總建筑面積為38.84萬平方米，其中嘉陵帆影占23萬平方米，總共126萬平方米。
重慶天地項目
據(jù)相關(guān)文件資料顯示，瑞安當年拿地的土地出讓金僅僅為921萬元，加上拆遷費、契稅和其他成本，總的土地成本為6億元。而在此次萬科和瑞安的交易中，對重慶天地凈資產(chǎn)的估值為52.18億元。萬科因此拿到了11宗空地和3宗在建和停工(嘉陵帆影)項目。
重慶天地468米嘉陵帆影實景圖
據(jù)悉，在萬科之前，一國有大型開發(fā)商曾有意收購重慶天地，對其估值為45億元。根據(jù)他們的測算，瑞安在沒有風險及減少利息支付下，可直接賺取土地溢價收益7億元人民幣。但是該國有企業(yè)的報價最終沒有被瑞安接受，如今，萬科入主重慶天地，將報價提升到52億元，這也意味著，瑞安直接可以獲取14億元土地收益，而且因為持有項目20%的股權(quán)，還可以分享后續(xù)收益，這一仗瑞安打得是真漂亮。
重慶天地468米嘉陵帆影工程圖
2013年，重慶天地陷入停工，2013年春節(jié)前，已經(jīng)開工的“嘉陵帆影”主塔現(xiàn)場的動臂塔吊已經(jīng)撤走。而當時官方消息稱工程停工是因為重慶軌道交通9號線調(diào)整和江北機場新建跑道等原因，需要進行調(diào)整。實際上，我們用腳指頭也能想出停工的原因是資金問題。因為不僅重慶項目，瑞安在大連的項目也已經(jīng)陷入麻煩，羅康瑞向外兜售其在內(nèi)地項目時，曾提出了將重慶、大連和盈利狀況良好的上海瑞虹新城項目打包，以提高吸引力。
重慶天地468米嘉陵帆影實景圖
熟悉瑞安的人應該知道，瑞安在內(nèi)地的項目大多是以舊改獲取，拆遷安置曠日持久，對其資金鏈提出極強的考驗，再加上瑞安項目中商辦項目占多數(shù)，更加拖慢了其周轉(zhuǎn)率。因此，在住宅市場不旺盛的市場，瑞安往往陷入泥潭似乎也是可以預見的，然而這樣的矛盾，在重慶天地更加明顯。重慶天地的住宅價格一直漲不上去，而剩下的450萬平米商業(yè)也存在位置和交通的缺陷，比如嘉陵帆影原來的建筑架構(gòu)太密集，五樓的輕軌未來要有交叉交接工程，工作繁雜，是他們最復雜的項目。
重慶天地468米嘉陵帆影整體效果圖
根據(jù)瑞安的測算，算上一切成本，重慶天地的總開發(fā)成本為44億元。前述有意收購重慶天地的國有開發(fā)商認為，重慶天地接下來需要大量的資源投入、并且需要嚴格控制成本，否則會導致數(shù)以十億的虧損，不過，這已經(jīng)不是羅康瑞需要擔心的了。
重慶天地項目
說完瑞安和萬科，我們來說說重慶天地項目本身吧，該項由國際知名設(shè)計師Benjamin Wood規(guī)劃設(shè)計，汲取重慶濃郁豐富的山水文化，深厚的人文內(nèi)涵以及綿長的歷史肌理，將古老的山地村落、舊時的工業(yè)建筑以玻璃和鋼結(jié)構(gòu)的現(xiàn)代元素表達重慶高深、包容、開放的國際大都會氣質(zhì)。整體規(guī)劃參考了摩納哥、意大利等世界著名山城的優(yōu)秀布局，凸顯重慶獨特的山城特色，而468米的嘉陵帆影項目，由三座塔樓和一座裙樓組成，靈感則源自揚帆于長江和嘉陵江上的傳統(tǒng)帆船，外立面由玻璃幕墻打造，形似一葉揚帆屹立嘉陵江畔，對于這座渝中半島的新地標，在經(jīng)歷過如此挫折后，希望萬科的入駐能讓它順利并且早日完工。
