“最近一直盤旋在我頭腦中的是這場從美國發起的、席卷全球的金融危機在告訴我們什么道理。它背后肯定有奧秘,因為任何困難就分兩種:一種是自作自受,比如暴飲暴食后得了胃病;另一種是讓你在成長的道路上獲得成長和鍛煉。”
SOHO中國董事長潘石屹接受《第一財經日報》專訪時坦言:到如今他也沒有想明白這次金融危機到底屬于哪一種,但他相信“一個更美好的新世界將在摧枯拉朽中產生新的萌芽”。
2007年底,當全國地產形勢尚處頂峰之時,作為商業地產開發商代表的潘石屹曾與王石展開一場激烈的“拐點論”,并引發對去年地產可能遭遇窘境的全國性大討論。而從去年春天開始,潘石屹也意識到了地產業拐點到來,并以此認為可能全行業都會因為資金困境引發又一輪規模不小的洗牌。而在這其中,SOHO中國則一度持有150億元現金,幾乎成為當時全國最富裕的開發商。雖然不愿意在“喜鵲派”還是“烏鴉派”中做一個選擇,但是10月份從美國華爾街歸來后,潘石屹對市場的“悲觀”已在其博客中顯露無遺。
如果之前的房地產市場如同一場加速跑,那么接下來的市場可能像一場拼耐力的漫長的馬拉松。他相信,目前的房地產市場已跌落到底部,但是如此糟糕的狀況究竟還會持續多久無法預測。
“金融危機對所有企業和企業家來說都是一個巨大考驗,我也在經受這些考驗。它一方面考驗了企業的現金流和商業模式是否正確。一方面考驗著企業家的心態。那些以前不能量力而行,量入為出,花了過頭錢的公司,恐怕就要倒下了。”潘石屹在危機中一直不斷反省——究竟哪些想法是對的,哪些是錯的。反省的結果是,潘石屹認為SOHO中國在基本面上沒有犯什么大錯誤。
兩三年前就有諸多國外投行及資本
市場分析員給潘石屹提出建議,稱要其擴大土地儲備,走出北京,走向中國,可當時潘石屹一直在猶豫要不要做。現在“反省”當時沒有做是正確的。
“看市場一定要從常識出發,從基本面出發,看市場上到底缺什么東西。如果只是為了迎合股票或資本市場,費很大勁去做不缺的東西,那你就沒有給社會作貢獻,只是制造了泡沫。”潘石屹說。
在金融海嘯來臨前,他一直帶領公司攀登地產制高點,就是在北京、上海這樣的大城市繁華地段開發商業地產。這些優質商業地產有很強的保值和增值能力,將金融危機對一家地產企業的影響規避到最低。如今SOHO中國公司開發的項目均處一線城市核心區域,且項目主要是面向最具活力的企業。
“我們的商業模式是不是正確,要看能不能經得起大風大浪的考驗,尤其是眼下金融危機的考驗。有人羨慕我們運氣好,其實背后是指導思想、商業模式和公司發展戰略的選擇和調整。”潘石屹對《第一財經日報》表示。
“或許商業地產的風險為零。”潘石屹樂意做這樣一種假設。
“過去幾年,住宅價格一直在漲,相比而言,寫字樓的價格低。從國外經驗來看,政府對商業地產的產品介入較少,所以相較住宅風險小。所以商業地產的價值被低估了。而目前高端的寫字樓租金昂貴,幾乎可以等同于SOHO產品的2倍,所以在租戶減少開支之后,這些寫字樓反而受累于此次金融危機。”簡言之,在住宅與商業兩類開發產品中,潘石屹首選商業;而在不同檔次的商業地產中,潘石屹首選中端產品。
“開發商已經出現了很大問題,但不會像美國投行一樣破產。中國與美國不同,如果這些企業在美國,按現在的負債水平可能早宣布破產了。中國的一些問題開發商會以‘失蹤’方式退出市場,就像當年的順馳一樣被收購。”潘石屹說。
同樣,潘石屹并不相信熱點城市的房屋均價會出現超過30%的跌幅。他對接下來的市場有兩個建議:一是“救市”時相關部門出手速度一定要快,如“救命”般搶救市場;二是在這一重要過程中要“防止腐敗”。畢竟,“在中國目前的經濟環境中,暫時還很難找到任何一個行業能代替有經濟復蘇火車頭作用的房地產行業。”
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